Een grondrecht is een maximum aantal rundveedieren dat je per hectare mag houden.  Het aantal dieren dat je mag houden hangt dus samen met het aantal hectares grond dat je gebruikt. Op dit moment mag je op grond een bepaalde hoeveelheid dierlijke mest aanwenden.  Daarnaast komt er dus een maximaal aantal rundveedieren dat je per hectare mag houden. Een grondrecht is onlosmakelijk aan de grond gebonden en kan dus niet apart verhandeld worden.

Voor gangbare landbouwgrond geldt een hoger aantal dan voor landbouwgrond met natuurdoelstellingen of met landschappelijke waarden. De landbouwgrond die meegeteld wordt voor de mestwet geldt ook voor de grondrechten. Voor iedere rundveesoort geldt een ander aantal per hectare, afhankelijk van de mest-, stikstof-  en fosfaatproductie. De huidige tabellen van de mestwet kunnen hiervoor als basis dienen. Het maximum aantal dieren dat je mag houden in het kader van de milieuvergunning blijft (uiteraard) van kracht.

Voor dieren uit de intensieve veehouderij (excl. runderen) kan ook aan grondrechten gedacht worden, echter omdat deze sectoren niet grondgebonden zijn ligt het voor de hand dat daar het huidige stelsel van dierrechten blijft bestaan.

Hoe werkt dat in de praktijk?

In 2015 wordt bijvoorbeeld gestart op een norm van 5 GVE per hectare, met een eindnorm van 4 GVE per hectare in 2025. Een rundveehouder met 30 hectare grond kan per 2015 maximaal 150 GVE houden, op termijn wordt dit 120 GVE in 2025.

Wat zijn de voordelen?

Grondrechten zijn eenvoudig, sluiten nauw aan bij bestaande wetgeving en voorkomen kapitaaluitstroom bij groeiende landbouwbedrijven.  De overheid kan door grondrechten en de uitgifte van milieuvergunningen het aantal rundveedieren in de hand houden. Bovendien sluiten grondrechten aan bij de derogatie, eventuele veranderingen hierin kunnen eenvoudig opgevangen worden. Indien de mestverwerking of een ander alternatief zorgt voor een verantwoorde afvoer van mest dan kan de norm per hectare eenvoudig aangepast worden.

Een keuze voor grondrechten houdt wel in dat geen rekening wordt gehouden met het aantal dieren dat op dit moment gehouden wordt, dit kan op de korte termijn bij intensieve bedrijven leiden tot ongewenste effecten. Op de lange termijn echter, zal een systeem met grondrechten beter zijn voor het imago van de agrarische sector en voor de ontwikkeling van natuur en milieu.

Wat vind u van dit alternatief?  Ben benieuwd naar uw reactie!

De wereld is na de kredietcrisis sterk veranderd en dat heeft impact op het gedrag van mensen zoals u en ik. Het vertrouwen is weg en iedereen is kritischer gaan kijken naar uitgaven en financiële risico’s. Er wordt gezegd dat grond moeilijker te financieren is omdat banken kritischer zijn geworden. Ik denk dat banken om verschillende redenen hun werkwijze hebben moeten aanscherpen, vooral omdat zij als geen ander met de effecten van de kredietcrisis te maken hebben.  

Banken kopen hun geld in bij geldverschaffers zoals pensioenfondsen, spaarders  en andere banken. Die vragen een toeslag (vergoeding) voor het risico dat zij lopen door het geld uit te lenen. Deze toeslag is veel hoger dan voor de kredietcrisis en varieert per bank. Een solide bank, zoals de Rabobank, betaald minder. Omdat de Europese Centrale Bank de basisrente verlaagt heeft en laag houd is de totale hoogte van de rente die je als ondernemer betaald nog relatief laag.

Op internationaal niveau hebben de banken nieuwe kapitaaleisen afgesproken (Basel III). Zij hebben afgesproken dat de banken in 2019 meer eigen vermogen op de balans moeten hebben staan. De reden voor de internationale eisen is legitiem, de banken willen voorkomen dat er in de toekomst weer banken omvallen door een liquiditeitstekort. Door dit in de toekomst te voorkomen blijven mensen meer vertrouwen in de economie houden en daar is de economie bij gebaat.  

Op nationaal niveau hebben we te maken met het nationaliseren van de ABN Amro en de overheidssteun die ING heeft ontvangen. De mededingingsautoriteit in Brussel bepaalde dat deze banken daarom niet mogen concurreren op bepaalde markten. Maar dit geldt niet voor de zakelijke markt. ABN Amro en ING kunnen zich dus vrij op de agrarische markt bewegen.

Alle grote banken verwachten een meer pro actieve houding van de ondernemer als hij geld wil lenen. Hij moet zelf met een goed plan komen en/of goede cijfers laten zien. Daar is hij immers ondernemer voor.

De Deutsche Bank heeft hele andere zorgen. Volgens de financiële pers heeft zij de activa ten onrechte 9 miljard! hoger opgenomen in de boeken dan in werkelijkheid het geval is. Als de Deutsche Bank dit niet had gedaan dan had zij ook overheidssteun nodig gehad, en had zij nooit een deel van ABN Amro mogen kopen.  Vervolgens blijkt dat de Deutsche Bank diverse hypotheek portefeuilles ten onrechte verkocht heeft als ‘veilige hypotheken’,maar het blijken rommel hypotheken te zijn. Daarom hebben partijen als ABP en diverse Duitse Landesbanken rechtszaken tegen de Deutsche Bank aangespannen om een schadevergoeding te krijgen. Daarnaast zijn er nog enkele omissies. Kort gezegd; het ziet er naar uit dat er flinke schadevergoedingen betaald moeten worden en er zal een hogere toeslag betaald moeten worden om geld in te kopen. Prompt zegt de Deutsche Bank nu tegen de Nederlandse agrariërs dat de kosten zijn toegenomen en dat daarom de toeslagen op leningen omhoog moeten. Het ziet er dus naar uit dat wij (een deel van) de rekening moeten betalen.

De gehele financiële markt heeft een andere mindset dan voor de crisis, het woord risico wordt nu met hoofdletters geschreven. Ook in de agrarische sector worden de risico’s groter omdat er bijvoorbeeld in de varkenshouderij en pluimveehouderij matig wordt gedraaid. En des te hoger het risico, des te kritischer gekeken wordt naar wat de toegevoegde waarde is van een nieuwe financiering. Dat is logisch. Ondanks de soms hogere risico’s heeft de agrarische sector nog altijd een goede naam vanwege de vaak goede solvabiliteit (waarde van grond) en de goede betalingsmoraal.

De Grond is te financieren;  de  ondernemer zal zelf een plan moeten maken waarin hij uitlegt wat het rendement is, wat het onderpand is en vooral of er voldoende cash wordt gegenereerd om de bank terug te betalen. Zo zie je maar ‘cash is king’, vooral in tijden dat de economie slecht draait.

Welsum, 19 december 2012

Landbouwgrond betere belegging dan AEX.

Bij beleggen wordt niet direct gedacht aan landbouwgrond, toch blijkt uit onderzoek dat Nederlandse landbouwgrond een goed rendement combineert met een laag risicoprofiel. Het gemiddelde rendement op landbouwgrond vanaf 1970 is 8,4% per jaar, in die zelfde tijd was het gemiddelde rendement van de AEX 8,9% per jaar (inclusief dividend). Landbouwgrond heeft echter een veel lager risicoprofiel. Door de combinatie van een laag risicoprofiel en een goed rendement is landbouwgrond een betere belegging dan de AEX.

Sinds de kredietcrisis zijn beleggers actiever op de agrarische grondmarkt. Het rendement en met name het gunstige risicoprofiel zijn belangrijke aspecten om in landbouwgrond te beleggen. Adviesbureau De Mediaan heeft onderzoek gedaan naar het rendement en het risico van landbouwgrond in Nederland. Landbouwgrond kan nu beter vergeleken worden met andere beleggingscategorieën.  

In het onderzoek is het rendement en het risicoprofiel over de afgelopen 40 jaar berekend.  Daarvoor zijn de gemiddelde jaarlijkse waardestijging en de gemiddelde jaarlijkse directe opbrengst van grond bepaald. Vervolgens is het risicoprofiel in kaart gebracht en is de Sharpe ratio berekend.  De Sharpe ratio corrigeert het rendement voor het risico dat met een belegging gelopen wordt. De Sharpe ratio van landbouwgrond is hoger dan die van de AEX.  

Voor het onderzoek is sec gekeken naar landbouwgrond en niet naar grond die door een bestemmingswijziging meer waard is geworden, denk bijvoorbeeld aan grond die omgezet is in bouwgrond. Was hier wel rekening mee gehouden dan was het rendement hoger geweest. Bij de bepaling van het risicoprofiel is gekeken naar de fluctuaties in waarde, daaruit blijkt dat Nederlandse landbouwgrond een stabiele waardeontwikkeling kent. Zelfs tijdens de kredietcrisis steeg de waarde.

Voor de toekomst zijn de verwachtingen positief. In Nederland daalt het areaal landbouwgrond gestaag en er komt geen nieuwe bij. De vraag neemt toe door de stijgende voedselprijzen en de vraag naar grond voor natuur en infrastructuur.

Agrariërs bezitten van oudsher grond en weten dat grond een solide belegging is. We kennen allemaal de verhalen dat de grond in de loop der jaren meer waard is geworden. Toch was grond nooit erg in trek bij particuliere beleggers. Het was onbekend terrein en onbekend maakt onbemind. Sinds de kredietcrisis is daar, terecht ,verandering in gekomen. Dit jaar werd ik benaderd door een particuliere belegger, hij wilde een objectieve vergelijking tussen een belegging in landbouwgrond en een belegging in de AEX. Niet alleen kijken naar rendement, maar ook het risico meenemen.

Mijn bureau, De Mediaan, heeft het onderzoek naar het rendement en het risico van landbouwgrond in Nederland inmiddels afgerond en de resultaten zijn interessant. Het gemiddelde rendement op landbouwgrond vanaf 1970 is 8,4% , in die zelfde tijd was het gemiddelde rendement van de AEX 8,9% (inclusief dividend). Het rendement op landbouwgrond bestaat uit de gemiddelde waardestijging en de gemiddelde jaarlijkse directe opbrengst van de grond. Het gaat om het nominale rendement, het reële rendement (rendement gecorrigeerd voor inflatie) ligt 3,6% lager. Opvallend is dat het rendement van landbouwgrond nauwelijks onder doet voor het rendement op de 25 meest verhandelde aandelen in Nederland, die samen de AEX vormen.

Het risicoprofiel voor landbouwgrond is berekend, dat houdt in dat het risico is omschreven in een getal.  Zoals verwacht is het risicoprofiel van landbouwgrond veel lager dan het risicoprofiel van de AEX. Nu is het natuurlijk zo dat beleggen per definitie ook risico’s met zich meebrengt. Maar iedere belegger wil wel een vergoeding voor het risico dat hij loopt. Des te hoger het risico des te hoger het rendement moet zijn om een aantrekkelijke belegging te zijn. Met andere woorden het rendement dat behaald wordt met een belegging moet altijd gerelateerd worden aan het risico van die belegging. Daarom is de zogenaamde Sharpe ratio berekend. De Sharpe ratio corrigeert het rendement voor het risico dat gelopen wordt, des te hoger de Sharpe ratio des te aantrekkelijker de belegging.  Uit het onderzoek komt naar voren dat de Sharpe ratio van landbouwgrond veel hoger is dan die van de AEX. Nederlandse landbouwgrond is daarom een betere belegging gebleken dan een belegging in de AEX.

Voor het onderzoek is sec gekeken naar landbouwgrond en niet naar grond die door een wijziging van de bestemming meer waard is geworden, denk bijvoorbeeld aan grond die omgezet is in bouwgrond. Was hier wel rekening mee gehouden dan was het rendement hoger geweest. Bij de bepaling van het risicoprofiel is gekeken naar de fluctuaties in waarde, daaruit blijkt dat Nederlandse Landbouwgrond een stabiele waardeontwikkeling kent. Daarnaast heeft landbouwgrond specifieke eigenschappen; het kan niet verbranden noch kan het gestolen worden.

Jarenlang was grond nauwelijks in beeld maar door de kredietcrisis zijn particuliere beleggers solide beleggingen weer gaan waarderen. De vraag is natuurlijk hoe agrariërs hier op in kunnen spelen.

Het tweede kabinet Rutte heeft zich als doel gesteld om toch de EHS volledig te realiseren inclusief de robuuste verbindingszones. Dit is een grote wijziging van het beleid ten opzichte van kabinet Rutte I, die wilde juist de EHS niet verder realiseren en zelfs grond terug verkopen aan de landbouw. Wat is de impact van deze radicale beleidswijziging op de grondmarkt?

De EHS is in het leven geroepen om de natuur en de biodiversiteit in Nederland te behouden. Later zijn er zogenaamde robuuste verbindingszones aan toegevoegd om de natuur en de biodiversiteit beter te ondersteunen. De totale oppervlakte natuur en landbouwgrond die aangemerkt is als EHS gebied is 728.500 hectare. Dit is alleen de zogenaamde droge EHS, daarnaast zijn er stukken water zoals de Waddenzee ook aangemerkt zijn als EHS. Van de EHS is reeds 603.500 hectare gerealiseerd,dit bestaat voor 93% uit bestaande natuur, zoals landgoederen en gronden die door Staatsbosbeheer, Natuurmonumenten en andere TBO’s zijn aangekocht. Ongeveer 6% zijn gronden die onder het agrarisch natuurbeheer programma vallen en 1% valt onder het particulier natuurbeheerprogramma.

Op dit moment moet er nog 125.000 hectare landbouwgrond omgevormd worden tot natuur voor de EHS en daarnaast nog 27.000 hectare voor de robuuste verbindingszones. De doelstelling is om ongeveer een kwart te verwerven en driekwart te realiseren middels natuurbeheer. In totaal praten we dan wel over 8,5% van het totale landbouwareaal in Nederland die omgezet moet worden in natuur.  Dit moet gerealiseerd zijn voor 2021. Nu zal deze deadline niet zo hard zijn, al was het alleen maar om het feit dat de politiek geen harde deadlines hanteert.  De impact is er niet minder om.

De vraag naar grond voor natuur is terug, en hoe. Ik heb berekend dat de komende tien jaar 20% van alle gronden die verkocht worden, gekocht moeten worden door de DLG om de EHS te realiseren. Het voornemen van de overheid om grond te verkopen lijkt per direct in de ijskast te zijn gezet, de overheid wordt weer een grote koper.  

Daarnaast moet van elke 16 hectare landbouwgrond 1 hectare gebruikt gaan worden voor natuurbeheer. Dit sluit nauw aan bij de zogenaamde vergroeningstoeslag van de EU die je kan ontvangen als je op bedrijfsniveau 7% van alle grond inzet voor natuur. Het nieuwe landbouwbeleid wordt een stok achter de deur om de EHS te realiseren.

Het effect op de grondmarkt is tweeërlei. Er komt een grote koper terug wat een prijsopdrijvend effect heeft, met name voor gronden die minder geschikt zijn voor landbouw.  En er komt een verdringingseffect op gang, door het uit productie nemen van landbouwgrond zal het aanbod van gras en maïs lager worden. Dit heeft een prijsopdrijvend effect op de gras en maïs prijzen en uiteindelijk ook op de pacht en grondprijzen.

De productiekosten voor de landbouw worden hoger en uiteindelijk zal dat doorberekend moeten worden in de prijs van melk, graan en vlees.  De consument zal dus meer moeten gaan betalen voor zijn eten, anders kan er geen nieuwe natuur gerealiseerd worden. Of het gaat ten koste van natuur elders op de wereld.

De vraag naar grond is de afgelopen jaren groot en is nu ook nog groot. De mestwetgeving en de afschaffing van het melkquotum maakt het voor melkveehouders interessant zo niet noodzakelijk om grond bij te kopen (of pachten) als zij willen groeien. Voor een deel van de melkveehouders zal extra grond helpen om het huidige aantal dieren te kunnen behouden. De kosten van mestafzet of mestverwerking zijn dan een belangrijke factor voor de prijs die voor grond betaald kan worden.

Met de huidige graanprijzen kunnen akkerbouwers (eindelijk!) weer iets geld verdienen met het verbouwen van tarwe. Waar het in het verleden een noodzakelijk kwaad was, is het nu een gewas dat bijdraagt aan het inkomen. Akkerbouwers zijn daarom bereid grond bij te kopen of te pachten, immers met extra grond valt geld te verdienen.

De varkenshouderij kent slechte tijden en zal daarom niet in grond kunnen investeren. Echter, een varkenshouder bij mij in de buurt gebruikt zijn grond niet alleen voor mestafzet maar ook voor de productie van CCM. Daarmee kan hij voor 40% in zijn voer voorzien. In deze tijden een groot voordeel. Hij kan op deze manier zijn grond goed verwaarden.

Organisaties als Staatsbosbeheer en DLG zijn voornemens om grond te verkopen (in plaats van kopen!). Dit kan voor een daling van de grondprijs zorgen. Volgens sommigen een grote daling. Ik geloof daar niet in. De totale oppervlakte die zij willen verkopen over een periode van vijf jaar is ongeveer 7000 hectare (red. berekend op basis van verwachte financiële opbrengst). Dit lijkt veel, maar dat is ongeveer 5% van de totale oppervlakte die er in vijf jaar in Nederland verhandeld wordt. Ik sprak een opzichter van Staatsbosbeheer en hij gaf aan dat de grond die Staatbosbeheer gaat verkopen voor veel agrariërs niet interessant is. De courantheid van de meeste grond is gewoon matig. Dit geldt ook, weliswaar in mindere mate, voor de gronden die DLG gaat verkopen. En bedenk; in vijf jaar kan er veel veranderen, vooral in de politiek.

De belangrijkste factor voor de prijsvorming is emotie. Een mens is een kuddedier, als er een paar grond kopen dan wil de rest dat ook. Want dan hoor je erbij.  Midden jaren zeventig van de vorige eeuw verdubbelde de grondprijs in een paar jaar tijd (van 1974 tot 1976). De grondprijs bleef daarna twee jaar redelijk stabiel, om vervolgens weer te halveren in vier jaar tijd (van 1979 tot 1983). Allemaal emotie of misschien moet ik zeggen gezonde emotie omdat degene die midden en eind jaren zeventig grond kocht wel op niveau was toen de melkquotering kwam.

Met de huidige graanprijzen en de goede pachtprijzen die voor goed courant bouwland betaald worden is het huidige grondprijsniveau hoog maar niet te hoog. Percelen waar uitsluitend gras kan worden verbouwd of oncourante percelen zijn te hoog geprijsd. Daar verwacht ik een daling. Maar, als u een goed gevoel heeft bij een perceel grond, luister dan niet naar mij en koop de grond.

De banken hebben sinds oktober 2008 te maken met een hele andere perceptie van het woord risico. Voor oktober 2008 was risico een woord dat bijna niet voorkwam in het jargon van een bankier. Je kon voor alles geld lenen tegen scherpe tarieven. Of het nu ging om melkquotum (waarvan al jaren bekend is dat het afgeschaft wordt) of om grond. Dat maakte geen verschil.

Na oktober 2008 wordt er noodgedwongen met meer realisme gekeken naar het onderpand van een lening. Het bleek dat vele leningen een bijna waardeloos onderpand hadden (denk aan subprime leningen etc.). De banken vertrouwden elkaar niet meer en wilden geen geld meer aan elkaar lenen.  Het uiteindelijke gevolg was dat bijna alle banken (exclusief Rabobank en Deutsche Bank) moesten bedelen bij de Nederlandse overheid voor kapitaal, anders kwamen zij in liquiditeitsproblemen. De kredietcrisis was een feit.

In die tijd is ook de liquiditeitstoeslag uitgevonden, eigenlijk een merkwaardige toeslag om de liquiditeitspositie van de bank te ondersteunen.  Ik ben van mening dat een bank toegevoegde waarde heeft als zij mijn liquiditeitspositie kan ondersteunen. De bankiers hebben in het verleden teveel geld uitgezet voor onderpand dat te weinig waard bleek. Dat hebben ze nu wel door en daarom roepen ze nu “leen minder”  of “ ga eerst sparen”. In feite een doorgeschoten reactie omdat ze met de neus op de feiten zijn gedrukt.

Voor de melkveehouderij geldt dat er  schulden zijn gemaakt voor de aankoop van melkquotum. Banken accepteerden melkquotum ook als onderpand,terwijl al jaren bekend is dat het wordt afgeschaft. Doordat melkquotum als onderpand werd aangemerkt,  gaf dat een stimulans om nog meer melkquotum aan te schaffen. Maar, in 2015 is het melkquotum er niet meer en heeft de bank minder onderpand. Het zou natuurlijk heel vervelend zijn voor de bank als er nog wel een lening is, maar het onderpand blijkt niets meer waard. Is er een ‘melkquotumkredietcrisis‘ in de maak?  Het zou mij niet verbazen dat de banken daarom investeringen in grond temperen, door hogere eisen te stellen bij het verstrekken van leningen en te zeggen dat de grondprijzen (te) hoog zijn. Met als doel de solvabiliteit en winstmarge van de bank te verbeteren.

Een correctie van de grondprijs is goed mogelijk, maar om te spreken van een grondmarktbubbel dat gaat mij te ver. De huidige gemiddelde grondprijs in Nederland is gelijk aan die van 2009, in reële termen (gecorrigeerd voor inflatie) ligt de grondprijs nu 6% lager dan in 2009. De rente is zeer laag en de noodzaak van grond neemt toe. Bovendien ondersteunt grond op de lange termijn de solvabiliteit van de agrariër, de banken zouden hier meer oog voor moeten hebben. Het risico om grond te financieren is veel lager dan melkquotum. Grond blijft, zeker op de lange termijn, een zeker en stabiel onderpand. Dat moet je, ook als bank, als muziek in de oren klinken.

In onderstaande grafiek heb ik de gemiddelde reguliere pacht (Let wel, grijze pacht en kortlopende pacht zijn hier niet meegenomen) gedeeld door de gemiddelde koopprijs van een hectare grond en uitgedrukt als percentage. Dit percentage wordt ook wel het directe rendement genoemd.

Ter verduidelijking het jaar 1995 en 2011. In 1995 werd gemiddeld €18.000,- per hectare betaald, de gemiddelde pachtprijs was toen €250,- per hectare en dat resulteert in een direct rendement van 1,4%. In 2011 werd gemiddeld €48.500,- per hectare betaald, de gemiddelde pachtprijs was toen ongeveer €600,- en dat resulteert in een direct rendement van 1,2%.

De grafiek is een hulpmiddel bij de keuze tussen koop of pacht. Indien het directe rendement boven het gemiddelde ligt, is kopen aantrekkelijker. En als het directe rendement onder het gemiddelde ligt is pachten aantrekkelijker.

Nu lijkt een gemiddeld direct rendement van 1,25% onaantrekkelijk, verpachters roepen altijd dat zij 2% rendement redelijk vinden. Echter er wordt dan geen rekening gehouden met het indirecte rendement, dat is het rendement door de waardeverandering van de grond. Bij grond is het indirecte rendement al lange tijd veel hoger dan het directe rendement.

Een ander belangrijk aspect is de inflatie. Stel je hebt in 1995 grond gekocht voor €18.000,-, de pacht was toen €250,- per hectare. Anno 2011 moet je voor die grond een pacht betalen van €600,-, maar de aankoopprijs van de gekochte grond veranderd niet. Het directe rendement op die grond is dus gestegen naar 3,3%! Dit komt door de inflatie, ook wel geldontwaarding genoemd. Ik denk dan ook dat de meeste verpachters makkelijk een direct rendement van meer dan 2% maken op hun investering in grond.

Grond heb je nodig voor je bedrijfsvoering, grond moet ten dienste staan van je bedrijf. Grond kopen is een investering voor de lange termijn, en het rendement komt ook pas na een aantal jaren maar het komt wel naar je toe. Grond pachten geeft een stukje flexibiliteit en vraagt geen investering. Ideaal voor teelten die veel vruchtwisseling vragen, agrariërs die snel willen groeien of bij bedrijfsoverdracht.  Als je grond koopt kijk je op de dag dat je stopt wat het heeft opgeleverd, bij pacht moet je ieder jaar kijken of het iets heeft opgeleverd.